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千亿债权人不想“沉船”,泰禾谈爱不谈债:资本永在
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千亿债权人不想“沉船”,泰禾谈爱不谈债:资本永在
浏览:66 发布日期:2021-01-04

自从8月份公告万科拟入股之后,泰禾的债务重组就没有什么消息了。直到这两天,终于有了一点进展。

几家金融机构分别给泰禾的几个项目贷款进行了展期,涉资150亿,算是债务重组的组成部分,给泰禾带来喘息之机。

在爆雷之前,闽系房企明显泰禾一度被金融机构奉为座上宾,从银行、信托、保险、资管,到AMC、私募、境外债券、租赁金融,这家高歌猛进的公司将上百家机构裹挟其中。

8月份的万科业绩会上,总裁祝九胜向泰禾的债权人喊话“要么一起沉船,要么一起上岸”,之后万科董事长郁亮也表态“不希望行业出现恶性事件”,推动各方一起寻求解决方案。

展期这样的方案类似万科的“拟入股”,暂不注入流动性,而是期待泰禾靠自己的销售回款来盘活、还债。

但泰禾还有300多亿的到期债务违约或即将违约,总的有息借款约达千亿,更多的债权人将如何选择?泰禾能否靠自己逆风翻盘?

泰禾债权人图谱

作为黄金时代风头最盛的房企之一,泰禾是观察房企融资、房地产金融的绝佳样本。

拥有“中国院子”的特色产品标签,以及创始人黄其森的银行出身背景,泰禾背后,站着无数想和它一起赚钱的机构们。

在泰禾今年到期的债务中,信托公司的放贷金额为258.92亿元,占比达到46.64%。近20家信托公司为泰禾提供融资支持,接近全国信托公司的三分之一。

其次是资管公司,今年到期的放贷金额为137.66亿元,占比24.8%,涉及华融资产、长城资产、信达资产、东方资产、兴业资产、浙商资产等。

公司债和银行贷款的占比较低,分别为14.5%和12.3%。但这并不意味着银行对泰禾的输血力度比信托要弱,因为银行可能更多地发放了中长期的贷款。

对于泰禾来说,银行借款的偿债高峰期可能还未到来。

江苏银行和中信银行为泰禾发放的多笔融资,到期日期均在2021年之后;在泰禾的应收账款融资中,中信银行做了七笔融资,金额大概为57亿元,期限10~16年不等。

而且,相较于单家信托几亿或者十几亿的放款金额,银行们一出手就是上百亿的授信。

2016年10月13日,江苏银行与泰禾集团签约,黄其森谈笑风生,融来了100+50亿元授信及一句承诺,“提供全面的金融支持”。

5天后,在同一间会议室,又来了一波银行家。大连银行出手更为阔绰,给予泰禾200亿元的授信额度。

随着时间的推移,泰禾逾期的债务金额在加速增长,还没有到达顶峰。

2019年9月,公司出现首笔债务逾期,当年年底到期未付的债务本金合计48.62亿元;仅仅六个月后,逾期债务本金就达到225.25亿元;截至今年8月19日,逾期债务本金达到349亿元。

截至10月23日,公司已到期未归还借款金额再度升至487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。全年的到期债务则超过500亿。

随着泰禾违约债务的积累,诸多金融机构、债权人和泰禾的利益紧紧捆绑,都坐在了一条船上。

不再注入流动性?

与隔壁同样陷入资金链困境的华夏幸福、雅居乐相比,泰禾的受到的待遇显然要逊色许多。

哪怕高息私募债、股权融资,前两者还能获得流动性支持,而泰禾的债权人已经不愿意再给泰禾注入流动性,而是选择了借款展期这种方式。

12月21日,泰禾集团公告称,长城资产同意泰禾“深圳院子”和“坪山泰禾中央广场”项目共计120.03亿元的债务展期,由原本的期限2020年4月展期至2023年12月。泰禾集团为展期后的债务提供担保,担保额度不超过160亿元。

近一个月来,厦门信托和民生深圳分行也相继同意泰禾旗下项目公司8.6亿元、18亿元的债务展期。

此外,泰禾控股股东泰禾投资,也已与华融资产签署一笔4.87亿元债务长期履行协议。这意味着,泰禾已有超过150亿的借款展期。

这种处理方式背后的思路,与万科的心思类似。曾经,泰禾的一票债权人曾寄希望于万科等战投能入场兜底。

7月31日,泰禾公告拟转让19.9%股份引入万科,代价24亿,外界一度对这场合作产生了想象空间。

但万科明确表示,付款的先决条件是泰禾债务顺利重组。万科对泰禾不承债、不提供增信以及财务资助,且在双方完成股权转让之后,万科才会协助泰禾进行公司治理,盘活存量资产。

在8月28日的万科中期业绩会上,万科总裁祝九胜谈及此桩交易直接表示, “泰禾能否获救有三个因素:一是泰禾自身的生存意识,求生欲到什么程度;二是金融机构对泰禾负债问题的理解,泰禾确实过度负债,最后要么集体沉船,要么集体上岸,目前金融机构的共识正在达成过程中;第三,政府以什么样的姿态与智慧方案来应对?”

大资金兜底的希望扑空后,债权人不得不审度现实。如果泰禾崩盘、项目烂尾,对金融平台的债务回收绝无好处。而如果能率先盘活泰禾的高价值资产,其偿债前景则可能较为可观。

无论是万科的拟入股,还是率先展期的债权人,他们都寄望房地产市场转好,泰禾能快速销售回款,偿还债务。

据华尔街见闻了解,万科介入泰禾重组即是福建当地政府的推动,总部福州的兴业银行与泰禾股东的重组协议也在进行中。

11月有消息称,万科正在和中国华融协商,不排除双方将一起进场,盘活泰禾南京和苏州项目。

近期这批展期的债务,涉及的项目也都是深圳、广州、珠海、佛山这些市场较好的城市。

其中,深圳院子的尖岗山地块,楼面价高达7.99万元/平方米,黄其森希望能卖到25-30万/平。

不过今年前11个月,叠加疫情因素,泰禾全口径销售遭遇滑铁卢,仅有229亿元,回款更堪忧。

泰禾显然也希望债权人能有更多的支持方案。集团官微近期释放了“一切都在慢慢变好”的信息,并称,“爱与不爱,资本永在”。

有接近泰禾的人士认为,泰禾债务重组方案仍在进行中,目前的这些进展并不是全部,不排除有更多的债权人跟进展期。

至于万科何时付出24亿的股权转让款,还要取决于它是否认可泰禾已满足了先决条件。

而泰禾和黄其森,也必然会为过去的放大杠杆、无序扩张付出代价。